Onderwerp: zienswijze ontwerp-huisvestigingsverordening Gemeente Leeuwarden

Grou, 6 juni 2023

Geacht college,

Reden indienen zienswijze door Pleatslik Belang Grou,

Al sedert begin 2016 hebben direct betrokken inwoners van Grou, in een aantal gevallen samen met het bestuur van Pleatslik Belang Grou, diverse malen eerst het college en het gemeentelijk apparaat en later de gemeenteraad schriftelijk verzocht om te komen tot een consistente efficiënte aanpak van de (illegale) tweede-woningen-problematiek in het oude centrum van Grou. Sedert 2008 is deze problematiek al bekend. De gemeenteraad van voormalig Boarnsterhim heeft dit toen ook onderkend en in het bestemmingsplan Kom Grou e.o. van 2010 staat nadrukkelijk een verbod op tweede-woning-gebruik aangegeven. Concrete voorbeelden van andere gemeentes zijn aangedragen, gemeentes die al tientallen jaren (Gemeente Veere sedert 1998) ervaring hebben met deze problematiek en leesbare en heldere regels hebben geformuleerd. Wij hebben geadviseerd van dit goede voorbeeld te leren.

De huidig voorliggende ontwerpverordening is vrijwel ongewijzigd ten opzichte van het eerder in november 2022 teruggetrokken ontwerp. Wij focussen ons in deze zienswijze vooral op het onderdeel paragraaf 2.2. Onttrekkingsvergunning tweede woninggebruik.

Overweging: Voor Grou speelt het misbruik van woningen met een bestemming wonen of GV (gemengde bestemming) in het oude centrumgebied als tweede woning al vele jaren. Bewoners en PBG hebben dit vaak bij de gemeente en de raad aangekaart en aangedrongen op handhaving van de bestemmingsplannen.

Algemeen:

Wat direct opvalt bij dit stuk is dat het geschreven is in sterk juridisch vakjargon, terwijl regelgeving juist gebaat is bij duidelijk begrijpelijke en goede leesbaarheid. Zeker nu de gemeente in haar “Beleidskader Wonen in de dorpen” tijdens de presentatie en bespreking daarvan met de dorpen heeft aangegeven dat een flinke cultuuromslag ook bij het ambtelijk apparaat noodzakelijk zal zijn.

Als een goed voorbeeld van zeer leesbare en juridisch duidelijke regelgeving noemen wij de Huisvestigingsverordening Tweede Woningen Veere uit 2019 met als ingangsdatum 1-1-2021 van de gemeente Veere. Deze gemeente hakt al decennia (1998) met het bijltje van de tweede woningen en heeft ook een duidelijk effectieve handhaving.

De kernpunten van die verordening zijn: heldere tekst, heldere toelichting met essentiële wetgeving, het omdraaien van bewijslast, (de aanvrager moet aantonen) en de tijdelijkheid van een vergunning (die automatisch vervalt, als geen nieuwe wordt aangevraagd). Wij hebben deze verordening met jullie gedeeld.

(https://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/Veere/625101/ CVDR625101_2.html)

De hedendaagse problematiek van de feitelijke woningnood die vaak alleen als crisis benoemd wordt, moet en kan ook worden bestreden met ook vroeger al bestaande en nu ook inzetbare instrumenten die in samenhang leiden tot (op)koopbescherming, bewoningsplicht, huurregels in combinatie met puntensysteem, (ook boven het niveau van de sociale woningbouw in middenklasse huurhuizen) en ook het formuleren van voorrangregels op basis van economische en maatschappelijke binding bij koop en huur.

(Voorbeeld hiervan is de huisvestigingsverordening Terschelling).

In de toelichting op de huisvestigingsverordening Gemeente Leeuwarden worden vele diverse visies en rapporten genoemd die de gemeente Leeuwarden hebben gebracht tot het maken van de concept-verordening.

Kanttekeningen:

We zien dat slechts 2 instrumenten worden gebruikt:

1. a. de opkoopbescherming van huizen met een waarde tot € 355.000, overigens zonder een aangegeven koppeling met inflatiecorrectie, met ook een b. verhuurvergunning

opkoopbescherming (woonplicht en verhuurverbod gedurende 4 jaar) alleen voor een gedeelte van de stad Leeuwarden.

2. Onttrekking, gekoppeld aan een tijdelijke ontrekkingsvergunning tweede woninggebruik, exclusief voor heel Grou.

De voorgestelde tekst bevat veel omissies van woorden. Deze leiden tot een ondermijning van deze regelgeving en geven veel ruimte voor interpretatieverschillen en vertragingen. Er is geen sprake van evaluatie en actieve terugkoppeling naar de gemeenteraad.

De gemeente dient veel werk te verzetten en aan te tonen o.a. aanleggen van een register (voor zover bij B&W bekend is), en eigenaren “kunnen” i.p.v. moeten/zijn verplicht. Dit leidt tot veel ambtelijk werk en vaak niet-transparante processen. Er wordt ook een aantal maal kunnen gebruikt waardoor het een gok is of het ook gebeurt.

Verderop in de zienswijze worden in “details” daarover verder tekstaanduidingen gegeven.

Op basis van de toelichting wordt diverse keren beschreven dat de woonproblematiek in de hele gemeente, ook in de dorpen, speelt en toch kiezen B&W ervoor om alleen te komen met een kaart voor een deel van de stad Leeuwarden en voor de tweede woningen geheel Grou, zonder kaart aan te wijzen.

Het is ons inziens ook vereist voor het deel van de tweede woningen een duidelijke koppeling te leggen met de bestaande bestemmingsplannen, waar de genoemde bestemming of “wonen” of “gemengde bestemming” is en er moeten duidelijke gebiedskaarten voor het werkingsgebied worden ingevoegd.

In Grou komt dat overeen met het bestemmingsplan Kom Grou e.o.(oude centrum, beschermd dorpsgezicht ) en de woonwijken te zuiden van de Rjochte Grou. Noordelijk daarvan is immers sprake van veel recreatieve, agrarische en industriële bestemming in de bestaande bestemmingsplannen.

Handhaving

In de verordening staat ook in de toelichting niets over efficiënte handhaving (zie verordening Veere).

Alle mogelijke instrumenten van een complete verordening zijn eigenlijk ook voor Grou van groot belang.

Die instrumenten zijn in het belang van de startende huurders, kopers, jongeren en ouderen uit het dorp en in het belang van de sociale leefbaarheid van het dorp en met name van het oude centrum.

Tweede-woning-gebruik moet hier uitgebannen worden.

Tweede-woningen zijn nu al duidelijk apart als recreatieve bestemming in de bestaande bestemmingsplannen buiten het centrum opgenomen.

Details:

• Inzake de koopbescherming is het opvallend dat een inflatie-correctiebepaling ontbreekt.
• Onder 2.1.2 onder 2.b ontstaat de mogelijkheid van constructies van toch tijdelijk verhuur, zelfs repetitief, als ontsnappingsmogelijkheid aan lid 1.
• Onder 2.1.3. lid1 : Wat is redelijkerwijs? Veel discussiemogelijkheden= te vaag
• Op pagina 3 onder 2.1.3.b ontbreekt na gewenste een woord. Welk woord is dit?
• Pag 3: 2.1.5.2. het verwantschap moet de verwantschap zijn. Verwantschap is vrouwelijk.
• Pag 4: 2.2.1. lid 1. De kaart van het aangewezen gebied ontbreekt in de verordening.
• Pag 4: zelfde artikel par. 2. Dit zou beter m.i. via de gemeenteraad moeten als onderdeel van een actieve houding van het college en informatieplicht.
• Pag 4. zelfde artikel achter 4 weer het vage begrip van redelijk in “redelijke termijn”. Formuleer een maximale concrete termijn.
• Pag 5: 2.2.3.1: Het college kan… Dit is boterzacht. vervang dit door “het college is bevoegd of verbindt”
• Pag 5: onder art 2.2.3. Hier ontbreekt een paragraaf dat erfgenamen dezelfde verplichting hebben om na de lopende termijn van 4 jaar een nieuwe vergunning moeten aanvragen, die als nieuw zal worden beoordeeld. Reden: schep duidelijkheid. Alternatief is zelfs om een uitsterfbeleid te formuleren.
• Pag 6: art 2.2.7. achter par 2: “voor zover deze bij het college bekend zijn” Dit is vaag en onvoldoende effectief en levert geen enkele inspanningsverplichting. Ontkracht het artikel.
• Pag 6: art 2.2.7 par 3 “eigenaren kunnen…” Dit is vaag en levert veel passiviteit op. Hier moet staan “zijn verplicht”. De gemeente kan iedereen actief in het aangegeven gebied aanschrijven. * Pag 6: par 4.2 art 4.2.1. “kan” en beleidsregels“ en en weer verstopt geformuleerd, zoals in 4.2.2 weer het woord “kan” wordt gebruikt zonder enige aanduiding van actieve positie gemeenteraad. Achterkamertjesprocessen en gevaar voor rechtsongelijkheid..
• Toelichting: pag 17 onder 1: vrij zijn van huur en gebruik staat in de laatste regel: “die onder de opkoopbescherming vallen met… Ik denk dat hier “niet” moet staan

Conclusies en advies:

1 . Op de voorliggende concept-verordening is tekstueel veel op te merken en zeker bij de aanpak van de tweede-woningproblematiek een moeilijk effectief handhaafbaar instrumentarium.

Het is verstandig om het voorbeeld van de verordening van de gemeente Veere bij de onttrekking als voorbeeld te nemen. Die blinkt uit door ervaring, helderheid ook in de toelichting en de

inspanningen/aantoonbaarheid vooral bij de aanvrager (bewijslast) te leggen.

2. Het is verstandig om de onttrekking aan de woningvoorraad door tweede woninggebruik in een aparte verordening te beschrijven, die dan apart in de tijd ook kan worden aangepast.
3. Het aangewezen gebied voor de tweede woningen staat niet op een kaart.
4. Er mist een koppeling met de bestaande bestemmingsplannen.
5. Het is opvallend dat de andere dorpen waar de tweede-woningproblematiek ook speelt niet genoemd worden, terwijl in de toelichting deze wel expliciet op pag 11 wordt genoemd.
6. Handhaving wordt eigenlijk niet effectief concreet beschreven en is niet goed mogelijk. De verordening van gemeente Vreere vraagt minder handhaving.

Namens Pleatslik Belang Grou

Janke Sietsma (voorzitter)